Sokan vesznek fel (jelzálog)hitelt, hogy lakást vegyenek. Ugyanakkor valószínűleg kevesen vetik ezt össze egy másik lehetőséggel: a lakásbérlés-és-közben-megtakarítás kombinációval. Ebben a bejegyzésben ezt a kérdést vizsgálom meg.
A kérdés tehát: ha valaki meg akarja oldani a lakhatását, melyik utat válassza: vegyen fel hitelt, majd az évek során fizzesse a kamatokat és a tőkét, miközben az ingatlan értéke remélhetőleg emelkedik; vagy béreljen lakást (házat), fizesse a bérleti díjat, s az ezen felüli megtakarításait kamatoztassa. Az elemzésben kifejezetten a saját célra történő lakásvásárlásra felvett hitelt tekintem – ha valaki kiadja a hitelből vett lakást, az valószínűleg általában magától értetődően megéri.
Az elemzésből – melyet mindjárt részletezek egy kicsit – az derül ki, hogy kis értékű lakásnál a hitelfelvétel éri meg, a paraméterértékek valószínűleg minden kombinációja (kamatszint, futamidő, lakásárak emelkedése) mellett. Ennek oka, hogy a megtakarítások nem tudnak kellő mértékben felhalmozódni. Nagy értékű lakásnál viszont, ahol az éves megtakarítások aránylag nagyobbak, és különösen magasabb kamatok és hosszabb futamidő mellett, már jobban megéri bérelni és megtakarítani, mint hitelt felvenni.
Nézzük a részleteket. Először is, több fontos feltevéssel élek:
- a bérelt lakás ugyanolyan színvonalú, mint amit vennénk
- eltekintek a bérlettel járó olyan költségektől, mint a javítások, stb. – a bérlet költségének csak a bérleti díjat tekintem
- hasonlóan, a hitel egyéb költségeivel nem foglalkozom, csak a kamattal és tőketörlesztéssel
- egy 10 milliós lakás bérleti díját 50 ezer forintra állítom be, egy 40 milliósét pedig 150 ezerre
- a két stratégia „áldozata” megegyezik, vagyis minden hónapban pont annyit fordítunk a bérleti díjra + megtakarításra, amennyit a hiteltörlesztésre fordítanánk, ha azt választottuk volna
- a feltételezett éves lakásár növekedés a kamatláb 80 százaléka.
Tegyük fel, hogy 10 millió forintos lakásról, illetve hitelről van szó. Ha 20 évre vesszük fel, akkor az éves fizetendő összeg 5% kamat mellett 802.425 forint. A bérlés-megtakarítás (BM) stratégiában a bérlésre 600.000 forintot kell fizetnünk, vagyis a jövedelmünkből 202.425 forintot (a kettő különbözetét) tesszük félre. Ha a hitelt 20 év után visszafizetjük, lesz egy 18 milliós lakásunk (10 millió növelve 20x4 százalékkal, ahol a 4% az éves lakásár-emelkedés, hiszen a kamatláb 5%); a BM stratégia a 20. év végére kb. 6.700.000 forintot halmoz fel – vagyis a hitel sokkal jobban megéri. (És még nem is számoltam a bérleti díj emelkedésével.)
Ha a kamatláb 10%, akkor már más a helyzet. Az éves fizetés a hitelen 1.174.596, a bérlet továbbra is 600.000 (felteszem, ez nem függ a kamatlábtól), vagyis marad 574.596, amit félre lehet tenni. Így 20 év múlva a lakás 26 milliót fog érni (az éves emelkedés 80%), viszont a megtakarítások majdnem 33 milliót! Persze ha számolok a bérleti díj emelkedésével (éves szinten 5%-kal), akkor a BM stratégia kevesebbet, kicsivel többet, mint 18 milliót hoz. Ha valamivel nagyobb értékű lakásokkal számolok úgy, hogy a különbözetet önerőből fizetjük (és az önerő 35%), akkor 20 év után kb. 5 millióval többet ér a BM stratégia.
Ha a kamatláb 15%, akkor még a bérleti díj emelkedésével is sokkal jobb a BM stratégia (önerő nélkül is): az alábbi ábra az eltelt évek függvényében mutatja a két stratégia értékét.
A kérdés tehát: ha valaki meg akarja oldani a lakhatását, melyik utat válassza: vegyen fel hitelt, majd az évek során fizzesse a kamatokat és a tőkét, miközben az ingatlan értéke remélhetőleg emelkedik; vagy béreljen lakást (házat), fizesse a bérleti díjat, s az ezen felüli megtakarításait kamatoztassa. Az elemzésben kifejezetten a saját célra történő lakásvásárlásra felvett hitelt tekintem – ha valaki kiadja a hitelből vett lakást, az valószínűleg általában magától értetődően megéri.
Az elemzésből – melyet mindjárt részletezek egy kicsit – az derül ki, hogy kis értékű lakásnál a hitelfelvétel éri meg, a paraméterértékek valószínűleg minden kombinációja (kamatszint, futamidő, lakásárak emelkedése) mellett. Ennek oka, hogy a megtakarítások nem tudnak kellő mértékben felhalmozódni. Nagy értékű lakásnál viszont, ahol az éves megtakarítások aránylag nagyobbak, és különösen magasabb kamatok és hosszabb futamidő mellett, már jobban megéri bérelni és megtakarítani, mint hitelt felvenni.
Nézzük a részleteket. Először is, több fontos feltevéssel élek:
- a bérelt lakás ugyanolyan színvonalú, mint amit vennénk
- eltekintek a bérlettel járó olyan költségektől, mint a javítások, stb. – a bérlet költségének csak a bérleti díjat tekintem
- hasonlóan, a hitel egyéb költségeivel nem foglalkozom, csak a kamattal és tőketörlesztéssel
- egy 10 milliós lakás bérleti díját 50 ezer forintra állítom be, egy 40 milliósét pedig 150 ezerre
- a két stratégia „áldozata” megegyezik, vagyis minden hónapban pont annyit fordítunk a bérleti díjra + megtakarításra, amennyit a hiteltörlesztésre fordítanánk, ha azt választottuk volna
- a feltételezett éves lakásár növekedés a kamatláb 80 százaléka.
Tegyük fel, hogy 10 millió forintos lakásról, illetve hitelről van szó. Ha 20 évre vesszük fel, akkor az éves fizetendő összeg 5% kamat mellett 802.425 forint. A bérlés-megtakarítás (BM) stratégiában a bérlésre 600.000 forintot kell fizetnünk, vagyis a jövedelmünkből 202.425 forintot (a kettő különbözetét) tesszük félre. Ha a hitelt 20 év után visszafizetjük, lesz egy 18 milliós lakásunk (10 millió növelve 20x4 százalékkal, ahol a 4% az éves lakásár-emelkedés, hiszen a kamatláb 5%); a BM stratégia a 20. év végére kb. 6.700.000 forintot halmoz fel – vagyis a hitel sokkal jobban megéri. (És még nem is számoltam a bérleti díj emelkedésével.)
Ha a kamatláb 10%, akkor már más a helyzet. Az éves fizetés a hitelen 1.174.596, a bérlet továbbra is 600.000 (felteszem, ez nem függ a kamatlábtól), vagyis marad 574.596, amit félre lehet tenni. Így 20 év múlva a lakás 26 milliót fog érni (az éves emelkedés 80%), viszont a megtakarítások majdnem 33 milliót! Persze ha számolok a bérleti díj emelkedésével (éves szinten 5%-kal), akkor a BM stratégia kevesebbet, kicsivel többet, mint 18 milliót hoz. Ha valamivel nagyobb értékű lakásokkal számolok úgy, hogy a különbözetet önerőből fizetjük (és az önerő 35%), akkor 20 év után kb. 5 millióval többet ér a BM stratégia.
Ha a kamatláb 15%, akkor még a bérleti díj emelkedésével is sokkal jobb a BM stratégia (önerő nélkül is): az alábbi ábra az eltelt évek függvényében mutatja a két stratégia értékét.
Az ábrán látszik, hogy már a 9. évtől jobb a BM stratégia. Persze nem túl reális 20 évre 15%-kal számolni...
Most nézzük, ha egy magasabb értékű, 40 millióst lakást akarnánk venni. Feltételezem, hogy ennek éves bérleti díja 1.800.000 forint (havi 150.000). 5 százalékos kamat mellett a BM stratégiának esélye sincs: míg a lakás 20 év múlva 72 milliót ér, addig a megtakarítás alig több, mint 15 milliót. 10 százalékos kamat mellett viszont – még 5%-os bérletidíj-emelkedéssel számolva is – a megtakarítás lesz a nagyobb: 122.5 millió, szemben a 104 milliós lakásértékkel. Igaz, a futamidő majdnem kétharmadában a hitelfelvételi stratégia értéke nagyobb:
Összegezve: bár nagyon egyszerű keretek között, de azt kaptuk, hogy ahogy a kamatlábak nőnek/a futamidő nő/a lakás értéke nő (és a bérleti díjak korlátozottan emelkednek) úgy egyre érdemesebb a BM stratégiát megvizsgálni a hitelfelvétel alternatívájaként. Különösen, hogy ha az LTV kisebb, mint egy, akkor az önerő a hitelfelvételnél a lakásár része lesz, a BM stratégiánál viszont az is halmozódik.
No comments:
Post a Comment